Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego?
Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę o mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, zwaną dalej ustawą. Stosuje się ją jedynie do lokali zaspakajających potrzeby mieszkaniowe oraz lokali będących pracowniami służącymi do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. W rozumieniu ustawy ?lokalem” nie jest pomieszczenie do krótkotrwałego pobytu osób, takie jak burs, pensjonaty, hotele lub w inne budynki służące do celów turystycznych lub wypoczynkowych (art. 2 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy).
Wypowiedzenie przez najemcę
Najem zawarty na czas nieoznaczony strony mogą wypowiedzieć najem lokalu zawarty na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych, tj:
-
1 miesiąc - gdy czynsz jest płatny miesięcznie, naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
-
na 3 dni naprzód - gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,
-
na 1 dzień naprzód - gdy najem jest dzienny.
Najem zawarty na czas oznaczony
Najem kończy się z dniem określonym w umowie, lecz strony mogą ustalić w umowie możliwość wcześniejszego wypowiedzenia najmu z określonych powodów.
Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym
Najemca ma możliwość wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia ze względu na wady najętego lokalu.
Wypowiedzenie przez wynajmującego
Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę nie później niż miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:
-
pomimo pisemny uwag właściciela wciąż używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstawania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
-
zwleka z zapłata czynszu lub innymi opłatami za używanie lokalu co najmniej 3 pełne okresy płatności, pomimo pisemnych uprzedzeń o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących zaległości,
-
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej, pisemnej zgody właściciela,
-
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 2 ustawy).
Wypowiedzenie należy składać na piśmie określając jego przyczyny, pod rygorem nieważności.
Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
-
z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
-
zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadku gdy osoba, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Właściciel może także, nie później niż pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć umowę jeżeli planuje zamieszkać w należącym do niego lokalu - w przypadku gdy lokatorowi nie przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Wysokość czynszu oraz opłat w lokalu zamiennym, wyłączając opłaty niezależne od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni oraz wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. W przypadku gdy właściciel ma zamiar zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.Jeżeli jednak właściciel nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.Właściciel ponosi koszty przeprowadzki lokatora, jest on również zobowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu. Regulacja ta nie ma jednak zastosowania w przypadku, gdy w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępni, wstępni bądź osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.
Właściciel może również wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, w przypadku gdy strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków oraz terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 ustawy).
Podstawa prawna:
-
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
-
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zmianami)
Tagi: lokal mieszkaniowy, lokator, umowa najmu, wypowiedzenie umowy najmu
